Toute transaction immobilière en Israël donne lieu à deux impositions principales : la taxe d'acquisition (mas rechisha), acquittée par l'acquéreur, et la taxe sur la plus-value (mas shevach), dont le vendeur peut être redevable. L'une et l'autre relèvent du service Misui Mekarkein de l'administration fiscale.
Leur montant dépend de la situation personnelle de chacun ; il convient donc de les évaluer avant la signature, et non après.
La taxe d'acquisition : la taxe de l'acheteur
Elle est calculée par tranches sur la valeur du bien acquis. Les tranches et les taux étant régulièrement actualisés, les chiffres en vigueur sont publiés sur le site de l'administration fiscale et dans son simulateur officiel.
Logement unique ou supplémentaire
La distinction déterminante tient à la question de savoir si le bien constituera le seul logement de l'acquéreur. Un logement unique acquis par un résident israélien bénéficie de tranches réduites ; un logement supplémentaire est taxé plus lourdement.
Il existe des situations intermédiaires, par exemple lorsque l'acquéreur s'engage à céder son ancien logement dans un délai déterminé. La notion de « logement unique » est strictement définie et tient compte des biens du conjoint et des enfants mineurs.
Les avantages pour les olim
Les olim qui acquièrent un bien entre un an avant et sept ans après leur alyah peuvent bénéficier d'un taux réduit. Pour les alyot intervenues depuis le 15 août 2024, l'avantage est réservé au logement unique qu'ils occuperont, dans la limite d'un plafond de prix, et ne peut être accordé qu'une seule fois.
Un logement détenu en France peut être pris en compte dans l'appréciation de votre situation : ce point doit être vérifié au cas par cas.
Les délais
L'acquéreur déclare la transaction dans les 30 jours et acquitte la taxe, selon son auto-liquidation, dans les 60 jours. La date de la transaction correspond en principe à celle de la signature du contrat, parfois antérieurement, par exemple lors de la signature d'un protocole d'accord.
Le mas shevach : la taxe du vendeur
Elle porte sur la plus-value réelle, soit la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après indexation et déduction des dépenses admises, telles que certains travaux d'amélioration et les frais afférents à la transaction.
Dans de nombreux cas, la cession est exonérée, en tout ou partie.
L'exonération du logement unique
Le vendeur d'un « appartement d'habitation qualifié » constituant son unique logement peut être exonéré, sous réserve de conditions cumulatives, notamment :
- en être propriétaire depuis dix-huit mois au moins ;
- ne pas détenir plus d'un logement à la date de la cession ;
- dans la limite d'un plafond de valeur fixé par la loi, la fraction excédentaire étant imposable.
Les non-résidents
Un résident français cédant un appartement en Israël peut être exonéré s'il ne possède aucun logement dans son pays de résidence, sur production d'une attestation de l'administration fiscale de ce pays.
Un bien reçu en héritage
L'héritier qui cède un appartement recueilli par succession peut être exonéré si le défunt ne possédait qu'un seul logement et aurait lui-même bénéficié de l'exonération. La demande est accompagnée de l'ordonnance d'héritage ou d'homologation du testament.
À ne pas confondre : le hetel hashbacha
Le hetel hashbacha est une redevance due à la commission locale d'urbanisme lorsqu'un plan d'aménagement a accru la valeur du bien. Distinct du mas shevach, il doit lui aussi être vérifié avant la cession.
Les erreurs fréquentes
- Signer sans avoir préalablement estimé la taxe d'acquisition.
- Se prévaloir du statut de « logement unique » sans vérifier les biens du conjoint ou une quote-part détenue ailleurs.
- Laisser passer le délai de déclaration, ce qui expose à des pénalités et retarde l'inscription.
- Omettre de conserver les justificatifs des dépenses déductibles.
Le rôle concret de l'avocat
- Estimer en amont la taxe d'acquisition applicable et vérifier vos droits aux réductions.
- Examiner l'éligibilité à une exonération de mas shevach et les conditions qui s'y attachent.
- Déposer les déclarations dans les délais et suivre l'avis d'imposition.
Ces informations sont de portée générale. Les montants exacts dépendent de votre situation et des barèmes en vigueur publiés par l'administration fiscale.
Sources
- Autorité fiscale : déclaration de vente et d'achat (hébreu)
- Kol Zchut : taux réduit pour les olim (hébreu)
- Kol Zchut : exonération du logement unique (hébreu)
- Kol Zchut : exonération en cas d'héritage (hébreu)
Voir aussi
Les étapes d'un achat immobilier · Achat immobilier en Israël
Ces informations, de portée générale, ne constituent pas une consultation juridique. Chaque situation appelle un examen particulier.