L'acquisition d'un appartement en Israël obéit à des étapes bien établies, sensiblement différentes de la pratique française. Les connaître en amont permet d'aborder l'opération en pleine connaissance de cause.
Première différence notable : il n'existe pas de notaire commun aux parties. L'acquéreur et le vendeur sont chacun représentés par leur propre avocat, tenu de défendre exclusivement les intérêts de son client.
1. Avant toute signature
Un « zikhron dvarim » (protocole d'accord), un bon de réservation auprès d'un promoteur, voire un échange de messages suffisamment précis, peut déjà valoir contrat. Il est donc recommandé de consulter un avocat avant toute signature et avant tout versement.
C'est également le moment d'arrêter votre plan de financement : apport personnel et accord de principe de la banque.
2. Les vérifications juridiques
Avant la signature, l'avocat s'assure que le vendeur est bien titulaire des droits et qu'aucun obstacle juridique ne s'oppose à la vente :
- Extrait du Tabou (registre foncier) ou, lorsque le bien n'y est pas immatriculé, attestation de droits délivrée par l'Autorité foncière d'Israël ou par une société de logement.
- Charges et inscriptions : hypothèques, saisies, notes d'avertissement inscrites au profit de tiers, servitudes.
- Dossier d'urbanisme à la mairie : permis de construire, irrégularités, plans d'aménagement en cours.
- Concordance entre l'inscription et l'état réel du bien : superficie, place de stationnement, cave, annexes.
- Dettes : taxe municipale (arnona), charges de copropriété, éventuelles redevances.
Dans le neuf
Dans une acquisition auprès d'un promoteur, l'examen porte également sur le descriptif technique, le calendrier de livraison et la garantie légale attachée à chaque versement, le plus souvent une garantie bancaire ou une police d'assurance. Le contrat du promoteur est un contrat type rédigé à son avantage : plusieurs de ses clauses peuvent être négociées.
3. Le financement
En cas de recours à un prêt immobilier (machkanta), il est opportun d'obtenir un accord de principe avant la signature. L'échéancier contractuel doit concorder avec le calendrier de déblocage des fonds, faute de quoi un retard de paiement peut survenir.
4. La négociation et le contrat de vente
Le contrat arrête l'ensemble des conditions de l'opération, notamment :
- le prix et son échéancier ;
- la date de remise des clés et l'état du bien à la livraison ;
- les sûretés de chaque partie : le moment où les fonds sont versés et ce qui les garantit ;
- les conséquences d'un retard ou d'une défaillance ;
- la répartition des impositions et des frais.
5. La signature et la note d'avertissement
Peu après la signature, une note d'avertissement (הערת אזהרה) est inscrite au profit de l'acquéreur. Elle le prémunit contre toute opération concurrente, telle qu'une double vente ou une nouvelle hypothèque.
6. La déclaration fiscale
L'acquéreur et le vendeur sont tenus de déclarer la transaction à l'administration fiscale (Misui Mekarkein) dans les 30 jours. L'acquéreur acquitte la taxe d'acquisition (mas rechisha) dans les 60 jours. Lorsqu'il vous représente, l'avocat dépose lui-même la déclaration en ligne.
Le vendeur peut être redevable de la taxe sur la plus-value (mas shevach) ou bénéficier d'une exonération. Voir Taxes à l'achat et à la vente d'un bien en Israël.
7. La remise des clés et l'inscription
Une fois le prix intégralement réglé, les clés sont remises. L'inscription de la propriété à votre nom suppose la production d'attestations : celle de l'administration fiscale relative au paiement des taxes et celle de la mairie certifiant l'absence de dettes.
La propriété est alors inscrite à votre nom, concomitamment à l'hypothèque de la banque. Le dossier n'est clos qu'à l'achèvement de l'inscription.
Acheter depuis la France
L'opération peut être conduite intégralement à distance au moyen d'une procuration. Signée en France, celle-ci doit en principe être notariée et revêtue de l'apostille, ou établie au consulat. Les transferts de fonds et vos obligations déclaratives en France gagnent à être anticipés, le cas échéant avec un conseil en France.
Et si vous faites votre alyah ?
Les olim peuvent prétendre, sous conditions, à un taux réduit de taxe d'acquisition pour un achat réalisé entre un an avant et sept ans après leur alyah. Ce point mérite d'être vérifié avant la signature.
Le rôle concret de l'avocat
- Examiner la situation juridique du bien avant tout engagement.
- Rédiger ou analyser le contrat et en négocier les clauses.
- Faire inscrire la note d'avertissement et déclarer la transaction dans les délais légaux.
- Suivre la remise des clés et l'inscription jusqu'à la clôture du dossier, en français.
Sources
- Autorité fiscale : déclaration de vente et d'achat d'un bien (hébreu)
- Kol Zchut : réduction de taxe d'acquisition pour les olim (hébreu)
Voir aussi
Achat immobilier en Israël · Successions franco-israéliennes
Ces informations, de portée générale, ne constituent pas une consultation juridique. Chaque situation appelle un examen particulier.