רכישת דירה היא לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייו של אדם. בישראל היא מתנהלת בשלבים מוסדרים, ובכל אחד מהם בדיקות ומסמכים שמוטב להכיר מראש.
בישראל כל צד לעסקה מיוצג בידי עורך דין משלו, שחובתו נתונה ללקוחו בלבד.
1. לפני כל חתימה
גם זיכרון דברים, טופס הזמנה מקבלן ואף התכתבות מפורטת עשויים להיחשב חוזה מחייב. משום כך מומלץ להיוועץ בעורך דין לפני החתימה על מסמך כלשהו ולפני העברת מקדמה.
בשלב זה ראוי גם לבחון את יכולת המימון: היקף ההון העצמי והסכום שהבנק מוכן לאשר.
2. הבדיקות המשפטיות
לפני החתימה בודק עורך הדין כי המוכר הוא אכן בעל הזכויות וכי אין מניעה משפטית למכירה. הבדיקות העיקריות:
- נסח טאבו, ובהיעדר רישום בטאבו – אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת.
- שעבודים ורישומים: משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, זיקות הנאה.
- תיק הבניין בעירייה: היתרי בנייה, חריגות בנייה ותוכניות העשויות להשפיע על הנכס.
- התאמה בין הרישום למצב בפועל: שטח, חניה, מחסן והצמדות.
- חובות: ארנונה, ועד בית והיטלים העשויים לחול.
דירה חדשה מקבלן
ברכישה מקבלן נבחנים גם המפרט הטכני, לוח הזמנים למסירה והבטוחה שהקבלן נדרש לתת לכל תשלום לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), לרוב ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. חוזה הקבלן הוא חוזה אחיד שנוסח לטובתו, וחלק מסעיפיו ניתנים למשא ומתן.
3. המימון
כאשר הרכישה ממומנת במשכנתה, מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני החתימה. לוח התשלומים בחוזה צריך לעלות בקנה אחד עם מועדי העמדת ההלוואה, שאם לא כן עלול להיווצר איחור בתשלום.
4. המשא ומתן והסכם המכר
הסכם המכר מסדיר את מכלול תנאי העסקה, ובהם:
- המחיר ולוח התשלומים.
- מועד המסירה ומצב הדירה במסירה.
- הבטוחות של כל צד: מועד העברת הכספים והבטוחה העומדת לצידם.
- ההשלכות של איחור או הפרה מצד אחד הצדדים.
- חלוקת המסים וההוצאות בין הצדדים.
5. החתימה והערת האזהרה
סמוך לחתימה נרשמת לטובת הקונה הערת אזהרה בטאבו או ברשות הרלוונטית. ההערה מגנה על הקונה מפני עסקה נוגדת בנכס, כגון מכירה כפולה או שעבוד חדש.
6. הדיווח לרשות המסים
הקונה והמוכר חייבים לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום העסקה. הקונה משלם את מס הרכישה על פי השומה העצמית בתוך 60 ימים. כאשר הצדדים מיוצגים, עורך הדין מגיש את הדיווח באופן מקוון.
המוכר מדווח על המכירה ועשוי להתחייב במס שבח או להיות זכאי לפטור. ראו מס רכישה ומס שבח – מה חשוב לדעת.
7. המסירה והרישום
לאחר תשלום מלוא התמורה נמסרת הדירה לקונה. רישום הבעלות על שמו מותנה באישורים: אישור מיסוי מקרקעין בדבר תשלום המסים ואישור העירייה בדבר היעדר חובות.
לאחר מכן נרשמת הבעלות על שם הקונה, ובמקביל נרשמת המשכנתה לטובת הבנק. התיק נסגר רק עם השלמת הרישום.
קונים מחו"ל?
ניתן להשלים את העסקה כולה מרחוק באמצעות ייפוי כוח. ייפוי כוח שנחתם בחו"ל טעון ככלל אימות נוטריוני בצירוף אפוסטיל, או אימות בקונסוליה. מומלץ לתכנן מראש גם את העברת הכספים לישראל.
קנייה מקבלן: מה שונה
ברכישת דירה חדשה מקבלן עומדת לקונה הגנה נוספת: לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הכספים שהקונה משלם חייבים להיות מובטחים, למשל בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. בפרויקט בליווי בנקאי מתבצעים התשלומים לרוב באמצעות פנקס שוברים.
חוזה הקבלן ארוך ומנוסח לטובת הקבלן. ראוי לבחון בו את המפרט הטכני, את מועד המסירה והפיצוי בגין איחור, את מנגנון ההצמדה למדד תשומות הבנייה ואת ההוראות בדבר שינויים בדירה.
לאחר המסירה חלות תקופת הבדק ותקופת האחריות הקבועות בחוק. מומלץ לתעד ליקויים בכתב ובמועד.
שכירות: הסכם שכירות בלתי מוגנת
גם בשכירות מומלץ לבחון את ההסכם לפני החתימה. חוק השכירות והשאילה, כנוסחו לאחר תיקון 2017, קובע בין היתר חובות בעניין מצב הדירה ומגביל את היקף הבטוחות שמשכיר רשאי לדרוש.
מכירת דירה: מה בודקים בצד המוכר
גם המוכר זקוק לליווי משפטי. לפני החתימה נבדק כי הרישום בטאבו תואם את המצב בפועל, כי אין עיקולים או משכנתה שטרם הוסרו, וכי בידי המוכר האישורים שהקונה ידרוש, כגון אישור העירייה ואישור ועד הבית או חברת הניהול.
בהסכם המכר יש להגדיר את מועדי התשלומים, את מועד מסירת הדירה ואת ההשלכות של איחור מצד הקונה. המוכר אף מדווח לרשות המסים ובוחן מראש את זכאותו לפטור ממס שבח.
תפקידו של עורך הדין
- בוחן את מצב הזכויות בנכס לפני כל התחייבות.
- מנסח את הסכם המכר או בוחן אותו, ומנהל את המשא ומתן על תנאיו.
- רושם הערת אזהרה ומדווח לרשות המסים במועד.
- מלווה את המסירה ואת רישום הבעלות עד לסגירת התיק.
מקורות
קישורים
מקרקעין ונדל״ן – תחומי הטיפול · צוואות וירושות
המידע באתר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לגופו.