כל עסקת מקרקעין בישראל כרוכה בשני מסים עיקריים: מס רכישה, החל על הקונה, ומס שבח, שהמוכר עשוי להתחייב בו. שניהם מנוהלים בידי אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים.
שיעורי המס נגזרים מנסיבותיו האישיות של כל צד, ולכן ראוי לבחון אותם לפני החתימה – ולא לאחריה.
מס רכישה – המס של הקונה
מס הרכישה מחושב במדרגות, על פי שווי הזכות הנרכשת. המדרגות והשיעורים מתעדכנים מעת לעת; הנתונים העדכניים מתפרסמים באתר רשות המסים ובסימולטור הרשמי שלה.
דירה יחידה או דירה נוספת
ההבחנה המרכזית היא אם הדירה הנרכשת תהיה דירתו היחידה של הקונה. דירה יחידה של תושב ישראל ממוסה במדרגות מופחתות, ואילו דירה נוספת ממוסה בשיעורים גבוהים יותר.
קיימים גם מצבי ביניים, כגון קונה המתחייב למכור את דירתו הקודמת בתוך תקופה שנקבעה. הגדרת "דירה יחידה" כפופה לתנאים מדויקים, ובכלל זה דירות שבבעלות בן הזוג והילדים הקטינים.
הקלה לעולים חדשים
עולים הרוכשים דירה בתקופה שתחילתה שנה לפני העלייה וסיומה שבע שנים לאחריה עשויים להיות זכאים למס רכישה מופחת. לעולים שעלו החל מיום 15.08.2024 ההקלה חלה על דירת מגורים יחידה שבה יתגוררו, עד תקרת מחיר, וניתנת פעם אחת בלבד.
מועדים
הקונה מדווח על העסקה בתוך 30 ימים ומשלם את המס על פי השומה העצמית בתוך 60 ימים מיום העסקה. יום העסקה הוא ככלל יום החתימה על החוזה, ולעיתים מועד מוקדם יותר, למשל החתימה על זיכרון דברים.
מס שבח – המס של המוכר
מס שבח מוטל על השבח הריאלי במכירה: ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר הצמדה למדד וניכוי ההוצאות המותרות, כגון חלק מהוצאות ההשבחה ושכר הטרחה בעסקה.
במקרים רבים המכירה פטורה ממס, כולה או חלקה.
פטור בדירה יחידה
המוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה עשוי להיות פטור ממס שבח, בהתקיים תנאים מצטברים, ובהם:
- הדירה מוחזקת בבעלותו 18 חודשים לפחות לפני המכירה.
- במועד המכירה אין בבעלותו יותר מדירה אחת.
- הפטור מוגבל לתקרת שווי הקבועה בחוק, והחלק העודף חייב במס.
תושב חוץ
תושב חוץ המוכר דירה בישראל עשוי להיות זכאי לפטור אם אין בבעלותו דירת מגורים במדינת תושבותו, בכפוף להצגת אישור מרשויות המס באותה מדינה.
דירה שהתקבלה בירושה
יורש המוכר דירה שקיבל בירושה עשוי להיות פטור, אם המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד והיה זכאי לפטור אילו מכר אותה בעצמו. לבקשה מצורפים צו הירושה או צו קיום הצוואה.
היטל השבחה – לא לבלבל
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המוטל כאשר תוכנית בניין עיר השביחה את הנכס. ההיטל נפרד ממס השבח, ואף אותו יש לבחון לפני העסקה.
טעויות נפוצות
- לחתום, ורק לאחר מכן לבחון את שיעור מס הרכישה.
- להניח כי הדירה "יחידה" מבלי לבדוק דירות שבבעלות בן הזוג או זכויות חלקיות בדירה אחרת.
- להחמיץ את מועד הדיווח – דבר הגורר קנסות ומעכב את הרישום.
- להזניח את שמירת הקבלות על הוצאות המותרות בניכוי ממס השבח.
מס רכישה על דירה שנייה
מי שרוכש דירה בעודו מחזיק בדירה אחרת ימוסה ככלל בשיעורי דירה נוספת. ואולם, מי שמוכר את דירתו הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק רשאי לבקש כי הדירה החדשה תיחשב "דירה חלופית" ולקבל את החזר ההפרש.
יש לתכנן מראש את סדר הפעולות, שכן מועד מכירת הדירה הקודמת משליך על חבות המס.
שומה עצמית וסימולטור
בהצהרה לרשות המסים מחשב כל צד את המס בעצמו (שומה עצמית), ורשות המסים בוחנת את ההצהרה ומוציאה שומה. באתר רשות המסים זמינים סימולטורים רשמיים למס רכישה ולמס שבח; הם מספקים הערכה ראשונית, אך אינם מחליפים בחינה של נתוני העסקה המדויקים.
עולים ותושבי חוץ: נקודות לבדיקה
עולה שעדיין מחזיק בדירה בחו"ל צריך לבחון כיצד הדירה משפיעה על סיווג הדירה בישראל, הן לעניין מס הרכישה והן לעניין זכאותו העתידית לפטור ממס שבח. תושב חוץ הרוכש דירה בישראל ממוסה ככלל כרוכש דירה נוספת.
במקרים אלה מומלץ להצטייד מראש במסמכים מחו"ל, כגון אישור בדבר בעלות בדירה או היעדרה, ולתרגמם לעברית.
תפקידו של עורך הדין
- בוחן מראש את שיעורי מס הרכישה החלים על העסקה ואת הזכאות להקלות.
- בוחן את הזכאות לפטור ממס שבח ואת התנאים לו.
- מגיש את ההצהרות לרשות המסים במועד ומלווה את הליך השומה.
המידע כללי בלבד. הסכומים המדויקים תלויים בנסיבות העניין ובנתונים העדכניים של רשות המסים.
מקורות
- רשות המסים: הצהרה על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין
- כל-זכות: הנחה במס רכישה לעולים
- כל-זכות: פטור ממס שבח בדירה יחידה
- כל-זכות: פטור ממס שבח בדירה שהתקבלה בירושה
קישורים
שלבי קניית דירה · מקרקעין ונדל״ן
המידע באתר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לגופו.